Rekonštrukcia investičného bytu

Moje posledné skúsenosti s rekonštrukciou bytu sú spojené s úlohou, ktorú som doteraz nikdy nemusela riešiť. Renovujem investičný byt a úloha znie: čo najrýchlejšia návratnosť peňazí investovaných do rekonštrukcie. Inými slovami, musím zvážiť, do akej miery zrekonštruovať byt v pôvodnom stave v dome z 30-tych rokov, aby bol prenajímateľný za čo najlepšiu cenu.

V pozícii investora, ktorý náklady minimalizuje, aby mal čo najvyššie zisky, sa nachádzam prvýkrát. A naplno si uvedomujem, aké “nebezpečné” je pozerať sa na svet výhradne touto optikou a neskĺznuť do riešení s prívlastkom “lacné”. Aby som sa im vyhla, potrebujem si ujasniť, na čo sa musím zamerať, čo nesmiem zanedbať a čo môžem vynechať.

Výška nájomného vs. náklady

Ak by bol spomínaný byt okamžite obývateľný, rekonštrukcia bytu bude pozostávať len z novej maľovky a nového zariadenia. Náklady nízke, návratnosť do pár mesiacov. No byt má niekoľko výrazných nedostatkov, ktoré treba odstrániť, inak ho nie je možné prenajať. Preto potrebujem kvantifikovať najdôležitejšie premenné parametre “biznis plánu”:

• Výška mesačného nájomného,
• Výška investície do rekonštrukcie a zariadenia,
• Návratnosť v mesiacoch.

Tieto parametre sú úzko previazané. Čím lepší byt, tým vyššie nájomné. Na druhej strane, čím vyššie náklady na rekonštrukciu, tým je návratnosť investície dlhšia. Je však otázka, do akej miery sú prepojené výška investície a výška nájomného, keďže nie všetko, čo investujem do rekonštrukcie, zvýši nájomné. 

Práve tieto položky musím nájsť a rozhodnúť sa, či ich nevyradím zo zoznamu. Je to však pohyb na tenkom ľade. Pretože odhad, ktorá položka je nadbytočná a neovplyvní výšku nájomného, viem postaviť najmä na pocitoch. 

Prieskum, čísla, výpočty 

Aby som sa mala od čoho odraziť, získala som prehľad, v akej výške ide nájomné za byty v lokalite spomínaného bytu. Zvyšné parametre som menila na premenné a hľadala som optimálny výsledok. 

Bolo zaujímavé hrať sa so všetkými tými číslami a meniť pri výpočte jednotlivé premenné. Napríklad v prípade kompletnej rekonštrukcie a najvyššieho možného nájomného vyšla návratnosť 5 rokov. 

Zo všetkých možností mi vyšlo, že ak sa mi podarí za 10.000,- byt zveľadiť tak, aby sa nájomné mohlo pohybovať v horných hraniciach, investícia sa zaplatí za 2 roky. Je to však čistý odhad a skutočné čísla budú pravdepodobne o niečo iné. 

A teraz, ozbrojená číslami, sa môžem vrátiť k tomu, na čo sa musím zamerať, čo nesmiem zanedbať a čo môžem vynechať.

Renovácia bytu

Dizajn a pohodlie 

Dizajn bude to, na čo sa upriamiť musím, pretože chcem, aby prvý pohľad nájomníka upútal. Jeho nebude zaujímať, či sú steny nanovo omietnuté, podlahy nivelizované, vodovodné rozvody kompletne vymenené. On uvidí presvetlený, vkusne a prakticky zariadený byt, v ktorom sa mu bude pohodle bývať pár mesiacov, nanajvýš rok-dva.

Aby sa však dizajn neminul účinku, je dôležité určiť, komu má byt slúžiť. Vychádzam z toho, čo sa v okolí bytu nachádza: v okolí je zopár veľkých korporácií, lesopark. Takže pravdepodobne o byt bude mať záujem mladý, športovo založený človek pracujúci v korporácii. 

O kúpeľni som už písala dávnejšie. Tú urobím tak, aby vyhovovala športovcovi (pohodlná sprcha a poriadny sušiak na funkčné prádlo), kuchyňa môže ostať menšia. 

Bezpečnosť nájomníka aj susedov

Bezpečnosť je to, čo nesmiem zanedbať. Preto výmenu elektrických rozvodov zaradím do zoznamu “must have”. Skrat v elektrickej krabičke, kde sa šetrní snažia napojiť medené káble na pôvodné hliníkové, je len otázka času. 

Taktiež kúrenie, ktoré je v byte momentálne riešené plynovými gamatkami pod každým oknom. Aj keď Gamatky sú určite bezpečné, ja ako nájomník by som uprednostnila ústredné kúrenie. Avšak túto položku zaradím len na základe ceny za nové kúrenie. Ak by bola vysoká, Gamatky budú musieť postačiť aj na úkor (nižšej) ceny za nájomné. :-)

Luxus 

Luxus môžem vynechať. Práve pri ňom sa dá najviac preinvestovať pri minimálnom zvýšení hodnoty bytu (=minimálne zvýšenie nájomného). Alebo opačne: ak si dám pozor, byt dokážem bez zbytočných nákladov veľmi dobre zrekonštruovať a zariadiť.

Sú veci, ktoré môžem vynechať a na ktorých viem ušetriť. Zopár kusov nábytku kúpim na Bazoši a doplním ich peknými kvalitnými kúskami. Obklady do kúpeľne a WC zoženiem lacnejšie a pritom vkusné. No napríklad na dlážke nie je vhodné šetriť priveľmi. Drevené parkety nedám, no vinylová podlaha je na dotyk omnoho príjemnejšia, ako laminát a kvalitný kusový koberec nebudem hľadať v nízkych cenových reláciách, ale vyberiem vlnený.

V rámci stavebných úprav mám len jednu dilemu: je umývadlo so sprškou vo WC luxus, alebo nevyhnutná hygienická potreba?

Rozhodovanie nie je ľahké, no vždy mi pomôže, keď sa o tom porozprávam s kamarátmi a známymi.